Centros comerciales aún no se recuperan de la pandemia: ¿Cómo han cambiado desde entonces?

Los centros comerciales en el país aún no logran alcanzar los niveles de visitación previa a la crisis sanitaria provocada por el COVID-19.

Así lo indican datos recopilados por Prospectiva-Top Box Research, que estiman que, para el cierre de 2023, la cantidad de visitas con compra será 10% inferior a los registros entre 2017 y 2019.

En ese periodo prepandemia, el subsector inmobiliario comercial (desde malls hasta plazas comerciales) tuvo un promedio de visitas trimestrales con compra de 27,2 millones de transacciones.

La pandemia significó un fuerte golpe para estos establecimientos, llevando el indicador, en 2020, hasta los 11,2 millones, un 60% menos respecto al promedio 2017-2019. 

En 2021, se recuperó un 66% de la caída, al registrar 21,7 millones de transacciones trimestrales, pero todavía 25,5% abajo del periodo 2017-2019.

Finalmente, para 2023 las proyecciones indican que el año cerrará entre los 24,5 y 25,5 millones de transacciones trimestrales, aunque, por ahora, las mediciones de gasto muestran más probabilidades de que el dato final se ubique en la parte baja de la estimación, lo que significaría el 10% menos antes citado.

“La pandemia lo que hizo fue ajustar el mercado a que los buenos operadores, llámese tiendas, marcas o centros comerciales, van a salir victoriosos y, los que no, están logrando operar bien en términos de costos, de oferta, de servicio, son los que están sufriendo un poco más este cambio al consumidor. Al final, lo que estamos viendo es un acomodo del mercado”, explicó Luis Diego Argüello, gerente de Mercadeo de Oxígeno.

¿Qué cambió después de la pandemia?

Tanto Argüello como Alfredo Atmetlla, director comercial de Portafolio Inmobiliario, explicaron que la pandemia trajo cambios en las dinámicas de consumo en centros comerciales.

Una de las principales modificaciones que se han detectado es que “nadie está dispuesto a moverse más de 20 o 30 minutos en un día normal”, según el experto de Oxígeno.

“Esto hace que los centros comerciales se vuelvan más relevantes en su zona de influencia. Son los lugares donde la gente hace sus mandados; donde hacen las compras inmediatas; donde va a comer, a disfrutar; pero es poco usual tener traslados entre ciudades muy largos, como antes sí pasaba, sobretodo entre semana”, explicó Argüello.

El gerente también señaló que las personas van con menos frecuencia los centros comerciales y organizan “mucho mejor” esas visitas, haciendo una exploración previa.

“El 'window shopping' (mirar escaparates) que antes era muy frecuente, hoy es menos frecuente y lo que hay es gente más decidida a visitar el centro comercial para satisfacer una necesidad específica”, agregó el especialista.

Como ejemplo, señaló el caso de los cines, donde anteriormente las personas iban al establecimiento y allí decidían qué película ver, pero ahora esa elección se hace de forma previa: “Así es el ejemplo para cualquier otro uso que tiene el centro comercial”.

Por su parte, Atmetlla indicó que en la dinámica actual de los centros comerciales es fundamental la creación de experiencias únicas, la diversificación de usos y el enfoque en aspectos como salud o seguridad.

De hecho, Portafolio Inmobiliario, que cuenta con proyectos como Lincoln Plaza, Torre Universal o Aleste, ha transformado sus espacios, incorporando elementos como espacios de trabajo colaborativo o salud.

“La actividad en centros comerciales ha experimentado cambios significativos después de la pandemia y estos cambios están en línea con las tendencias globales que buscan ofrecer experiencias memorables y multifuncionales a las personas visitantes”, agregó Atmetlla.

¿Sigue siendo rentable tener un local físico?

Argüello indicó que la mayoría de centros comerciales tienen una ocupación (locales en uso) cercana al 95%, especialmente los que tienen entre ocho y 10 años de haber abierto al público.

El 5% corresponde a una cifra “saludable” para la dinámica de estos establecimientos, pues permite ingresos y salidas de tiendas según su desempeño. Con todo, el experto aseguró que “sigue siendo rentable” tener un punto de venta físico.

En este sentido, Atmetlla también indicó que los negocios físicos tienen la capacidad de brindar “experiencias únicas que los clientes aprecian”, pero además que, en la rentabilidad, la ubicación “juega un papel fundamental”.

“Las personas tienen una necesidad de contacto y la experiencia presencial es muy distinta a la experiencia virtual; en este periodo postpandemia entendemos que el mix entre lo físico y lo virtual se va a mantener”, dijo el director comercial de Portafolio Inmobiliario.

Para Argüello, las plataformas en línea se han vuelto “una extensión” de los puntos de venta físicos que los consumidores utilizan para buscar las opciones y luego acercarse a consolidar sus compras en los locales: “La compra física sigue siendo mucho más relevante en Costa Rica”.